やはりプロ理事による自営・自衛しかない。住を食い物にする業界慣習。モラルはどこにある・・・・・

 ダイアモンドオンライン記事参照↓

https://diamond.jp/articles/-/360881

#マンション　#元請　#大規模修繕　#談合　#委託

・業界の体質か

・住人を手玉に取るのは簡単

・あるべき意思決定の流れ

まずは記事の抜粋；

「マンション大規模修繕巡り談合疑い　公取委が約20社に立ち入り」毎日新聞

マンションの老朽化に伴う大規模修繕工事を巡り、談合を繰り返した独占禁止法違反（不当な取引制限）の疑いがあるとして、公正取引委員会は4日、施工会社約20社を立ち入り検査した。関係者への取材で判明した。

このブログで何度も書いたが、率直に言えば「何をいまさら」だ。下請けに回りがちな施工業者に聞けぼほぼ口をそろえるようにマンション管理会社が入るなら「やりたくない」なのだ。出来レースの相見積もりと選定後に要求されるキックバック％まで教えてくれる。下請け業者はその裏を隠していない。記事では二十年以上前からとあるがこの業界の慣習だと思うのが自然だろう。

 管理会社にとって住人は羊の群れだ。情報の非対称性とか難しい事をいうまでも無く、建物設備保全、修繕委託方法、契約管理、など何も知識がなく、かつ、輪番で仕方なく一年の理事役をつつがなく過ごそうとする理事会では、管理会社の提案をそのまま議案にしてしまう。議案になれば有名無実の総会において可決されたも同然だ。

まず管理会社の第一手は、管理会社を元請にする修繕企画議案を提出する。他の選択肢ない議案だし、住人もお任せできるから、と素通りで可決。この時点でもう終わりだ。あとは、見積仕様とその目標工費、元請の設計費や管理費、会社としての一般管理費、などがしこたま盛り込まれた総費用が提示され、出来レースの相見積もりを経て、工事予算議案が出来あがる。あとは総会審議だが、相見積もりがしっかり仕込まれてるから「市場原理を働かせた結果」と突っ込みどころなく可決。

要約すると以下の4ステップだ；

１．管理会社による建物診断＠理事会

２．管理会社を元請にする修繕企画議案＠総会＃１

３．見積仕様と目標額提示＠理事会

４．見積結果と予算審議議案＠総会＃２

１．管理会社による建物診断＠理事会ー＞理事会による修繕対象の吟味。過去の修繕履歴から各部の耐用年数を十分活かす

２．管理会社を元請にする修繕企画議案＠総会ー＞管理会社元請方式に対抗する組合主導方式を並行して動かす議案＠総会

３．見積仕様と目標額提示＠理事会ー＞上記２方式での比較を検証する

４．見積結果と予算審議議案＠総会＃２ー＞上記２方式での各最善案を比較審議＠総会

 組合は内外部有識者に委託し、管理会社と別に修繕委託を企画することで最後の意思決定まで組合意思を働かせる余地を残せる。この有識者とは何も設計コンサルである必要もない。経験者で十分だ。何故ならその本質は委託企画作業だからだ。工事の品質は施工会社に依存するし、金科玉条のようにうんちくを語られる設計や仕様、監理も、施工会社の請負業務範囲だ。

さてこうして出てきた比較2案の総額差に驚くはずだ。それは経験上で小中規模物件でも数千万円規模だからだ。内外有識者の委託料数十万円など誤差にもはならない負担で得られるメリットはあまりにも大きい。

#マンション　#元請　#大規模修繕　#談合　#委託

・７千万円は節約した本年の理事会活動

・管理会社依存は修繕費用青天井を覚悟せよ

・理事会のあり方が区分利益率を左右する

年末に一件で理事長を拝命し、計４物件の理事長、１物件の理事を引き受けている。管理状況だけでなく、総会資料にて提案される修繕費用の妥当性が気になり、総会などことある事に意見を言うから、なり手のいない理事会の格好の理事ターゲットになっている感もある。でも本ブログの基調であるところの、「理事会はマンション所有者にとってランニングコストである管理費・積立金を左右する場」の認識を持つ自分にとってはWelcomeなのだ。

さて、本年の活動成果だが、偶然にもうち３件が大規模修繕のタイミングであったために、合計で７千万円超の修繕費用低減を果たした。

・大規模修繕　２千５百万円規模を１千５百万円に低減

・大規模修繕　８千万円規模を４千７百万円に低減

・大規模修繕　４千万円規模を２千５百万円に低減

・大規模修繕　７千５百万円規模を５千万円に低減

他にも管理組合過失の漏水事故の改修で数百万円を低減するなど理事会として取組み実績を上げることで、理事のあり方にも一石を投じることができた。

これらの支出低減は共通の取組みで実現している。それは修繕事案を管理会社主導から理事会主導へ切り替えるリストラ策だ。別のブログでも紹介した通り、管理会社は管理委託サービス会社であるとともに、ゼネコンでもある。修繕事案は彼らにとって売上機会なのだ。輪番理事からなる理事会は管理会社の提案に反論する知識も、相見積もりなど比較する手段も持たない、まさに羊の群れだ。企業にとって、こんな容易な売上機会は世の中にそうはあるまい。複数の理事会に関わり、修繕実績を積み重ね、施工業者と関係を作ってある当方は、修繕工事の範囲や金額目安など容易に算出できるから、管理会社提案への疑問と共に理事会の対応が歯がゆく感じてしまうのだ。

今年の費用低減策をつぶさに見れば以下に尽きる。

①方式選定：ゼネコン管理会社の提案する「設計監理方式」から理事会主導の「責任施工方式」の採用

②工法選定：「足場工法」から「無足場工法」の採用

①方式について、「設計監理方式」とは、ゼネコン管理会社が、調査から入り、修繕施工箇所を決め、見積仕様と目標額を提案。合意後協力会社から相見積もりを取り再提案、通常最安値を採用し、議案化、総会決議。施工時にはゼネコン管理会社が施工会社実施の工事への監督業務を果たす。工事費用とともに、設計監理業務の売り上げる。

「責任施工方式」は施工業者が工事をすべて仕切る方式だ。理事会が直接発注するし、工程は施工業者任せだし、完了確認も理事会が対応せねばならないが、設計監理料が無く、管理会社と協力会社との間に発生するであろう営業関連費用が無い。

ここまで話せば多数の読者はお分かりのことと思うが、理事会は以下を検討すべきなのである。

・まずは「方式」と「工法」のオプションがあることを基礎知識として持たねばならない。

・その次に、「設計監理料」がゼネコン管理会社によって大きく違うことを知らなければならない。

・それから、大規模修繕工事とはどの物件もほぼ同じで、基本的には塗ると貼るだけの単純なものである認識に立つべきである。

・判断の基準は長期修繕計画に則り、財政面から判断すべきである。

結果として管理会社と理事会の基本的な関係構図は、「丸投げ」か「理事会主導」の二択である。しかしながら長計を大きく左右するオオモノ、大規模修繕工事、配管更新、エレベータ更新、などは理事会は有識者からなる修繕委員会などを作るなどして理事会主導を考えるべきと思う。全て丸投げは長計青天井を覚悟せねばならない。

さてこうして長計遵守の方針で、管理会社提案をことごとく覆し、7千万円余りの支出低減を果たしたわけだが、区分所有者としての自分はどれくらいコスト低減できたのだろう。おそらく３物件の修繕積立金値上げを阻止したことによる効果月1万円程度だろう。年間にして12万円ほどだが、事例は蓄積済みだったし、リストラ策も共通型だったからさほどの手間ではなかった。一方で汗をかかざるえないのは、他理事との関係構築だった。人が集まればその多様な価値観を理解したコミュニケーションが欠かせないのは理事会でも同じだ。何はともあれ、この３物件に住むおおよそ１５０所帯にまずは直接的な恩恵を与えることができたことを素直に達成感として新年を迎えたい。

#理事会

#大規模修繕

#理事会のあり方

#管理会社との関係

#長期修繕計画

#修繕積立金が足りない

・一年我慢すれば8.4％増額！ワンルーム投資並みの年収増！？

・統計的に捉えた勝ちパターン

・運命にモノサシを当てて見えること

・果たしてワンルーム代替案は是か非か

不動産収入で年金を補うシニアは多いことと思う。年収千万円層でも年金給付額は250万円・年程度だから不動産や株の配当などストック収入で補おうとする投資行動はごく当たり前だ。

そこで気になるのは年金の繰り下げ給付による給付金増額制度だ。一年給付を遅らせれば8.4％増額される。5年繰り下げれば42％、上記給付額250万円・年の場合なら、100万円・年超の増額になる。これはワンルームマンション投資の年収に相当する額だ。不動産や給与収入で5年食いつなげばワンルーム一戸分くらいの増収効果がある。さて、この目論見は妥当なのであろうか・・・

結論から言えばこの増収戦略は「もやっと感」は伴うものの「あり」だ。おススメのひとつは2年繰下げとなるだろう。

寿命を統計的に捉えれば、男性の場合、65歳時の平均余命は18年、偏差は8年。つまり約7割の男は75～91で天寿を全うする。その平均は83歳だ。正規分布なら83を頂上にした75～91の山なりカーブを想定すればいい。

下表を見てほしい。

平均83歳時点での累積給付額の増額差で妥当な選択は2年もしくは3年繰下げである。さらに絞れば2年繰下げを選ぶべきであろう。累計額が最大である3年繰下げケースとの累計差は微々たるものにもかかわらず、寿命偏差の山の始まり75歳時点での通常給付との累計差は160万円だ。月割りで見れば1万7千円のマイナス。給付後の月当たり3万5千円の増額を考えれば選択に値する累計マイナスと言えよう。冒頭の期待、ワンルーム並みの年収増作戦は本ブログの最後に記述する。 

年金とは給付累計で約1千万円の差、さらに個々の寿命ファクターから、5千万円超の差が生まれる金融商品のオプションの選択と言える。しかし安易に「ストックを増やしてリターンを得る」という現役世代のままの考えが当てはまるのは、家系的・生活習慣的に長寿に確信がある人に限られよう。給付対象年齢の人生はご覧の通り小さなスプレッドシートに記述できる程度だ。

余命にモノサシを当てた合理的比較にもやっと感が伴うのは、シニアになれば余命不確実性が増大することで、ボトムが大きければ良し、の評価尺度がすんなりと当てはまらないからだ。シニアにとって、蓄財・子育て・住宅ローンに変わる支出先は「やりたいこと」だろう。『 The Bucket List 』（「最高の人生の見つけ方」）のフリーマンとニコルソンばりにそれを見つけ表に追記したい。65歳でそのために250万円が必要ならば繰り下げすべきではない。65歳以降の人生にとっては消費が第一。消費によって社会に貢献している、とミッションを変えよう。不幸にも早逝するようなことがあれば、それはそれ、長生きリスクの解決に貢献できるわけだから。

補足として、ワンルーム投資代替について再考したことを書く。死に金・生き金の観点である。

本ケースで4年ほど繰り下げればワンルーム並みの増額が可能となる（年84万円、月7万円の利益相当）。この増額分は死ぬまで空き家リスクのないフロー相当と考えられる。この時点で現物ワンルームを売却すれば即キャッシュになる。5％利回りの物件とすれば売却額は1680万円と仮定できよう。

以下の流れだ：

・65歳から4年繰下げ。1000万円の機会損失

・4年後69歳年金受給開始。250万円に加え84万円増額獲得

・同時にワンルーム売却。価格1680万円・手数料や税引き後の収入1600万円（5％利回り物件の仮定）

メリットを列記してみると：

・年金増額により、平均寿命時に累計増額188万円、長生きリスク対応として91歳時点（偏差8歳）で累計増額815万円

・ワンルーム売却により69歳時点でキャッシュ化1600万円。4年繰下げによる1000万円の機会損失を取り返したうえに600万円の増額

改めてこのメリットを要約すれば、「死ぬときに持っているはずの不動産を、69歳時点で将来の家賃収入分を年金増額で確定し、物件を現金化、生きている間に使ってしまう」ということだ。まさに「死に金」となる不動産を「生き金」に変えてしまうことと言える。69歳まで十分なフローがあり、消費をためらう必要無き投資家は一考に値するオプションである。

・共用管の限界は40年。事故発生前に予防保全が必須の設備

・高額な工事費用に加え、全住人の協力が必須

・長期に渡って修繕計画へ所有者の関心を惹きつける必要性

所有物件の複数で排水管（共用部の竪管）が寿命を迎えている。共に80年代前半築だ。

一件は排水管からの漏水で、階下の居室は汚水にまみれた。原因は詰まりで、なぜ詰まるかと言えば、垢やさびで管内が狭くなってしまっているからだ。内視鏡検査でその状況は一目瞭然。特に接手部分が危険である。

もう一件は、外見から判るほどの管の劣化で、高圧洗浄ができない状態である。

こうなってしまうと、質の悪いペーパーは使うな、などなんとも涙ぐましい注意喚起くらいしか対処法がない事態に追い込まれる。後述するが、排水管の更新は費用面、住人の協力面から一大事業であるからだ。

これら経験からすれば、排水管の限界は40年で、それまでに更新工事を済ませておくべきである。なぜなら排水管漏水は雨水や上水道からの漏水と異なり、居室の「汚染」を引き起こすからだ。それ以上は言うまでもあるまい。予防保全が必須の設備である。

更新工事の工法としては二種類。交換と更生工事だ。

・交換：共用管をすべて新しいものに取り換える

・更生：共用管内部を研磨・コーティングする

一例としての費用は、交換が一戸あたり負担に換算して100万円超、更生で同50万円超のイメージだ。50戸規模なら5千万円、100戸規模は１億円と、大規模修繕並みの費用が必要である。更生工事でその半分超だ。35年までに済ませようとすれば、一戸あたり年間3万円、月2千5百円の積み立てが必要なのだ。当たり前に「流す」ことがこれほどのコストを伴うと考えている住人はおそらく皆無だと思う。

さらに大変なことは住人の協力だ。どちらの工法でも、共用管を共用している全住戸の協力が必須なのだ。

工事期間中は全戸で使用を止め、さらに宅内からの施工対応に応じる必要がある。これは管理組合として全住戸全所有者全住人と確実にコミュニケーションが取れていないと実現できない。排水管が使用不能となればもう住むことができなくなる。マンションにとって致命的な設備であることが意外と知られていない。

毎期の総会において、長期収支面で全所有者の関心を惹く努力が必要なのである。築30年あたりで注意喚起とともに更新計画を緒につけておきたい。