大規模修繕ー３．一般管理費を見逃すな

・「一般管理費」が計画上の伏兵

・適正かチェックすること

一般管理費とは直接工事に関わる費用でなく、企業経営に必要な経費。スタッフ部門の人件費、オフィス賃料、育成費用、福利厚生費用、役員報酬、など。直接工事費の10～15％前後が目安と言われている。大企業ほど大きくなる傾向だ。

国土交通省　公共建築工事共通費積算基準（28年度)によれば規模と種類によって割合が異なる。

500万円以下：約17%

20億(30億)円以上：約8%　

この間は数式がありますが、8%～17%の間になり、金額増えるほど割合が下がる。

https://www.mlit.go.jp/common/001157937.pdf

よって修繕工事においては工事費の10％～程度を見込まねばならない。

長計上では一般管理費項目を作って％まで仮定すべきだ。

さて、管理会社の大規模修繕工事提案において一般管理費がどれくらい加算されているのかチェックしたい。売上重視の姿勢か管理組合に寄り添う姿勢か、こういったところからチェックするのである。

建設会社であれば工事原価が見積額を構成する要因であるから、それに対する上記％で容易に確認できるし、また国交省ガイドに外れる業者もいないだろう。一方の元請はどうか？作業内容はコンサル委託とほぼ同じ、設計、選定、施工監理、だ。下請けに組み込まれる建設会社の工事費用を含む一般管理費％を要求されるのは筋に合わない。

ちなみにコンサル委託の場合、某社の実例はコンサル費用の約35％だった。数百万円の請負規模であるから妥当だ。元請の場合、作業は同様なのに下請け工事費含む一般管理費％を要求するのは腑に落ちない。

このあたりのガイドの有無については引き続き探していくとして、やはり中間にいる業者は排除して施工業者に直接発注するほうが安価に済むことは間違いない。

請け負う側も信頼関係を損ねないようにしっかり説明すべきだ。これを怠って議案化し、実施のフェーズで見積額に驚愕する事例は枚挙にいとまがない。

#マンション　#大規模修繕工事　#管理

（＊写真は本記事とは一切関係ありません）