2023年の理事会リストラ成果

・７千万円は節約した本年の理事会活動

・管理会社依存は修繕費用青天井を覚悟せよ

・理事会のあり方が区分利益率を左右する

年末に一件で理事長を拝命し、計４物件の理事長、１物件の理事を引き受けている。管理状況だけでなく、総会資料にて提案される修繕費用の妥当性が気になり、総会などことある事に意見を言うから、なり手のいない理事会の格好の理事ターゲットになっている感もある。でも本ブログの基調であるところの、「理事会はマンション所有者にとってランニングコストである管理費・積立金を左右する場」の認識を持つ自分にとってはWelcomeなのだ。

さて、本年の活動成果だが、偶然にもうち３件が大規模修繕のタイミングであったために、合計で７千万円超の修繕費用低減を果たした。

・大規模修繕　２千５百万円規模を１千５百万円に低減

・大規模修繕　８千万円規模を４千７百万円に低減

・大規模修繕　４千万円規模を２千５百万円に低減

・大規模修繕　７千５百万円規模を５千万円に低減

他にも管理組合過失の漏水事故の改修で数百万円を低減するなど理事会として取組み実績を上げることで、理事のあり方にも一石を投じることができた。

これらの支出低減は共通の取組みで実現している。それは修繕事案を管理会社主導から理事会主導へ切り替えるリストラ策だ。別のブログでも紹介した通り、管理会社は管理委託サービス会社であるとともに、ゼネコンでもある。修繕事案は彼らにとって売上機会なのだ。輪番理事からなる理事会は管理会社の提案に反論する知識も、相見積もりなど比較する手段も持たない、まさに羊の群れだ。企業にとって、こんな容易な売上機会は世の中にそうはあるまい。複数の理事会に関わり、修繕実績を積み重ね、施工業者と関係を作ってある当方は、修繕工事の範囲や金額目安など容易に算出できるから、管理会社提案への疑問と共に理事会の対応が歯がゆく感じてしまうのだ。

今年の費用低減策をつぶさに見れば以下に尽きる。

①方式選定：ゼネコン管理会社の提案する「設計監理方式」から理事会主導の「責任施工方式」の採用

②工法選定：「足場工法」から「無足場工法」の採用

①方式について、「設計監理方式」とは、ゼネコン管理会社が、調査から入り、修繕施工箇所を決め、見積仕様と目標額を提案。合意後協力会社から相見積もりを取り再提案、通常最安値を採用し、議案化、総会決議。施工時にはゼネコン管理会社が施工会社実施の工事への監督業務を果たす。工事費用とともに、設計監理業務の売り上げる。

「責任施工方式」は施工業者が工事をすべて仕切る方式だ。理事会が直接発注するし、工程は施工業者任せだし、完了確認も理事会が対応せねばならないが、設計監理料が無く、管理会社と協力会社との間に発生するであろう営業関連費用が無い。

ここまで話せば多数の読者はお分かりのことと思うが、理事会は以下を検討すべきなのである。

・まずは「方式」と「工法」のオプションがあることを基礎知識として持たねばならない。

・その次に、「設計監理料」がゼネコン管理会社によって大きく違うことを知らなければならない。

・それから、大規模修繕工事とはどの物件もほぼ同じで、基本的には塗ると貼るだけの単純なものである認識に立つべきである。

・判断の基準は長期修繕計画に則り、財政面から判断すべきである。

結果として管理会社と理事会の基本的な関係構図は、「丸投げ」か「理事会主導」の二択である。しかしながら長計を大きく左右するオオモノ、大規模修繕工事、配管更新、エレベータ更新、などは理事会は有識者からなる修繕委員会などを作るなどして理事会主導を考えるべきと思う。全て丸投げは長計青天井を覚悟せねばならない。

さてこうして長計遵守の方針で、管理会社提案をことごとく覆し、7千万円余りの支出低減を果たしたわけだが、区分所有者としての自分はどれくらいコスト低減できたのだろう。おそらく３物件の修繕積立金値上げを阻止したことによる効果月1万円程度だろう。年間にして12万円ほどだが、事例は蓄積済みだったし、リストラ策も共通型だったからさほどの手間ではなかった。一方で汗をかかざるえないのは、他理事との関係構築だった。人が集まればその多様な価値観を理解したコミュニケーションが欠かせないのは理事会でも同じだ。何はともあれ、この３物件に住むおおよそ１５０所帯にまずは直接的な恩恵を与えることができたことを素直に達成感として新年を迎えたい。

#理事会

#大規模修繕

#理事会のあり方

#管理会社との関係

#長期修繕計画

#修繕積立金が足りない