・マンション市場のセグメンテーションと自分探し
・検索対象の実例
マンション市場のセグメンテーション
メディアが大好物のマンション高騰ネタ。消費者はため息、が落としどころだが、当方の市場の見立ては真逆だ。今、マンションは安い、が実感である。首都通勤圏に1千万円台で生涯住めそうな物件が普通の検索で見つかるからだ。90年バブルを経験した当方からすれば信じられない状況なのである。
1千5百万円で購入し50年使えば、生涯住コストの物件本体部分はわずか2万5千円／月に過ぎない。現在の日本は食同様に住でも世界で一番住みやすい国と思う。
マスメディアが醸す高騰、あきらめ、といったムードに乗ることなく、自分の住の目的を市場とすり合わせてみよう。マンションの平均価格の推移はおおよそ日経平均と連動しているように、住基盤でもあり金融商品でもあるわけだが、セグメンテーションしてみれば市場の見え方は変わってくる。全ての商品はターゲットセグメントを明確に設定しているからだ。
＜金融資産によるセグメンテーション＞
①超富裕層 5億以上
②富裕層 5億未満
③準富裕層 1億未満
④アッパーマス層 5千万未満
⑤マス～ローアーマス層 3千万～2千万円未満
高騰を煽る物件の実体は都心～湾岸タワマンのことで超富裕と富裕の上部2億円～向け。実需であったとしても資産配分の一貫での不動産購入だ。そこに海外の投資家も加わり、金融商品化している。都心だけではない。例えば今、湘南某駅直結マンションも地域相場を上げ、なんと購入者の大半は中国人だという。実需ではないのだ。
③からの下位層もここ、金融相場に参戦する選択肢もあるわけだが、実需と割り切れば物件選択肢は大いに拡大する。裾野の広がったマンション市場をつぶさに見れば、他の選択肢も大いにある。それは人生を考えることに等しい。ライフスタイルへ最適化するお宝さがし、「最適化物件探し」だ。例えば、自宅マンションに加えリゾートもしくは都心ワンルーム、や、郊外に４LDKのゆったりライフなど。市場動向や金利動向にヒリヒリする住宅すごろく型購入と一線を画せば人生の選択肢は広がる。
さらにこの「最適化物件探し」は貧困の解決策にもなり得る。⑤に至らない層こそ生活を圧迫する賃貸料を資産形成へ変える最適物件購入はその効果を最大化できる。例えば年間百万円の賃料支出は、この行動によって、10年後自宅という実物資産に変わる。価格がさらに下がっても日本の首都圏においては、賃料のように手残りゼロにも、また価値マイナスの「負動産」にもなることはないだろう。もし建替えが決議されても買い取り請求権がある。高度にインフラが発達した首都圏の物件はどのセグメントの人においても個人のバランスシート上明確な資産項目なのだ。
実例を挙げると・・・
神奈川県を対象に事例を挙げてみよう。価格上限1千5百万でもそれなりのモノが引き出せるエリアだ。
小田急線 相模大野以西
横浜線 全域
相模鉄道 横浜以西
京浜急行 横浜以西
横浜市営地下鉄
京浜東北根岸線 横浜以西
など、東京への幹線でも通勤圏に新耐震仕様1千万円台のファミリーやカップルの実需に耐える物件が大手物件検索サイトで普通に見つけることができる。
旧耐震であれば範囲は山手線ターミナル駅20～30分圏内もある。
田園都市線 鷺沼以西
横須賀線 保土ヶ谷以西
東海道線 東戸塚以西
築古前提ではあるが、その耐用年数を考えれば自分の人生は十分に過ごせるポテンシャル物件である。本サイトの趣旨でもある「物件磨き」を自ら行えば、そのポテンシャルを引き出す策を自分の手のひらに載せることができる。一生付きまとう住の勉強材料でもあるのだ。
実例（更新中）
・2024年11月
横浜 歩8分 52平米 3980万円 済
東戸塚 歩12分 60平米 1000万円 済
・2024年12月
大和駅 歩7分 44平米 1480万円
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_yamato/nc_76419153/kankyo/
梶ヶ谷 歩8分 45平米 1300万円
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishitakatsu/nc_76409086/
厚木 歩10分 48平米 1080万円
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_ebina/nc_76336515/
座間 歩10分 69平米 790万円
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_zama/nc_76401138/
相武台前 歩5分 1080万円
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_zama/nc_76394727/
町田 歩12分 56平米 1280万円
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_sagamiharashiminami/nc_76392157/
港南台 歩15分 69平米 1280万円
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_yokohamashisakae/nc_76435220/
読売ランド前 歩8分 46平米 1380万円
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishiasao/nc_76409064/
東海大学前 歩8分 65平米 1490万円
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_hadano/nc_73899304/
黄金町 徒歩12分 43平米 1480 万円
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_yokohamashiminami/nc_76425870/
妙蓮寺 歩10分 50平米 1480 万円
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_yokohamashikanagawa/nc_76361116/
新大津 歩10分 75平米 1490万円
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_yokosuka/nc_76410387/
保土ケ谷歩3分 1420万円（3DK）
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_yokohamashihodogaya/nc_76500010
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